Kalkulator Pembiayaan ASB (ASBF) — Unjur Pulangan vs Simpanan ASB Terus
Patutkah anda ambil pembiayaan ASB, atau simpan terus dalam ASB setiap bulan? Kalkulator ini bandingkan kedua-dua senario sekali gus, termasuk penamatan awal.
Sama dengan tempoh untuk genap. 'Sweet spot' biasa adalah sekitar 70% tempoh.
- Ansuran bulanan
- RM 515.64
- Baki ASB pada tahun 25
- RM 381,339.23
- Baki pinjaman pada tahun 25
- RM 27,557.50
- Jumlah ansuran dibayar
- RM 154,691.04
- Jumlah faedah jika tempoh penuh
- RM 85,629.25
- Jika simpan terus dalam ASB
- RM 331,058.13
- Kelebihan pembiayaan vs simpanan terus
- +RM 22,723.60
- Pembiayaan beri kedudukan bersih lebih tinggi berbanding simpan terus.
- · Andaian: dividen dikompaun tahunan, tiada premium takaful, dan kadar bank tetap. ASBF sebenar mungkin termasuk caj takaful tahunan yang kecil.
- · Dividen ASB lalu bukan jaminan pulangan masa depan.
Mengenai kalkulator ini
Pembiayaan ASB (ASBF) ialah pinjaman daripada bank Malaysia (Maybank, CIMB, RHB, Affin, Bank Rakyat, dll.) di mana anda meminjam sejumlah besar — biasanya RM50,000 hingga RM200,000 — untuk membeli unit Amanah Saham Bumiputera (ASB) atau dana setara dengan segera. Anda membayar bank ansuran bulanan untuk tempoh 5 hingga 30 tahun atas asas baki berkurangan, manakala unit ASB pula membayar dividen tahunan yang, dengan pelaburan semula, mengkompaunkan baki anda. Tesis ialah dividen sejarah ASB (~5–7%) mengatasi kadar keuntungan bank (~4.0–4.65%), menghasilkan keuntungan bersih. Kalkulator ini mengunjurkan keseluruhan aliran tunai: ansuran bulanan, jumlah faedah dibayar, baki ASB dengan dividen kompaun, baki pinjaman pada bila-bila tahun, dan aset bersih jika anda menyelesaikan pinjaman lebih awal menggunakan ASB. Ia juga menjalankan perbandingan: apa akan berlaku jika anda hanya simpan jumlah bulanan yang sama terus dalam ASB tanpa mengambil pinjaman? Pada sesetengah kadar, pembiayaan menang; pada yang lain, simpanan terus lebih baik. Risiko penting yang tidak ditangkap pengiraan: dividen ASB tidak dijamin, kadar keuntungan bank boleh dikaji semula, anda menanggung liabiliti sepanjang tempoh, dan premium takaful/insurans mungkin dikenakan.
Formula
Ansuran bulanan (baki berkurangan):
M = P × (r/12) × (1+r/12)^n / ((1+r/12)^n − 1)
Baki ASB selepas k tahun (dividen kompaun tahunan):
Baki_k = Baki_{k-1} × (1 + d) + (jumlah pinjaman jika k = 0)
Aset bersih pada tahun penamatan T:
Bersih = ASB_T − BakiPinjaman_T − JumlahAnsuran_TContoh pengiraan
Contoh: RM200,000 selama 30 tahun pada 4.65% bank, 5.5% ASB, tamat tahun 25
Ansuran bulanan ≈ RM1,031. Selepas 25 tahun, baki ASB kompaun ke kira-kira RM762,700 dengan baki pinjaman sekitar RM55,100. Selepas selesaikan pinjaman dengan ASB, anda simpan ~RM707,500 daripada ~RM309,400 ansuran dibayar (keuntungan bersih ~RM398,100). Jika anda simpan RM1,031/bulan terus dalam ASB, anda akan ada ~RM662,100. Pembiayaan menang sekitar ~RM45,400 kerana dividen diperoleh pada pokok pinjaman dari awal. Spread dividen-kadar yang lebih luas atau tempoh lebih panjang akan meluaskan kelebihan ini.